Wypowiedzenie umowy najmu – Jak wypowiedzieć umowę?

Wypowiedzenie umowy najmu to właściwie podstawa, ale zarówno właściciele, jak i najemcy często miewają z tym problem. Przed podjęciem decyzji o zakończeniu współpracy, warto wszak przybliżyć sobie prawa i obowiązki obu stron umowy. Czy prawo w Polsce stoi zawsze po stronie najemcy? Czy właściciel może wypowiedzieć umowę w sposób niezgodny z Ustawą o ochronie praw lokatorów? Jak najlepiej wypowiedzieć umowę najmu? Przygotowaliśmy dla Was specjalny poradnik, który w prosty sposób odpowiada na wszelkie postawione wyżej pytania. Przyjemnej lektury!

• Wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym wypowiedzeniem?
• Jak wypowiedzieć umowę jako właściciel?
• Czy używanie lokalu niezgodnie z umową to przesłanka do wypowiedzenia?
• Co jeśli właściciel chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu?

Wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym wyprzedzeniem

Najczęściej spotykanym sposobem na przedwczesne zakończenie umowy jest wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym wypowiedzeniem. Właściciel lokalu mieszkalnego ma prawo, nie później niż na miesiąc naprzód, wypowiedzieć umowę lokatorowi. Warto jednak pamiętać, iż wypowiedzenie umowy przez właściciela zakłada niekompetencje najemcy w kwestii wypełniania warunków umowy. Kiedy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę lokatorowi?

• Lokator podnajął lub oddał do użytku lokal osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela;
• Najemca zalega z zapłatą czynszu, rachunków za media lub innych opłat za korzystanie z lokalu przez co najmniej trzy okresy płatności;
• Lokator korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z zapisami w umowie najmu;
• Najemca zaniedbuje obowiązki lokatorskie, niszczy wyposażenie mieszkania oraz sabotuje porządek domowy.

Jak wypowiedzieć umowę jako właściciel?

Prawo polskie działa w głównej mierze na korzyść lokatorów. Nawet jeśli w umowie znajdą się zapisy, które określają termin wypowiedzenia umowy na czas krótszy niż w Ustawie o ochronie praw lokatorskich, będą one nieważne. Wszelkie postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy przez właściciela niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów nie będą miały żadnej mocy sprawczej. Jak głosi art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów – wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie zawierającym przyczynę wypowiedzenia.

Wynajmujący lokal mieszkalny może rozwiązać umowę na czas nieokreślony, jeśli będzie stosował się do okresów zawartych w umowie lub w trybie natychmiastowym, gdy spełnione zostają warunki określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto zauważyć, iż ustawa ta uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu bez podania przyczyny.

Wypowiedzenie umowy najmu – Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową

Wypowiedzenie umowy przez właściciela lokalu mieszkaniowego może być możliwe w kilku sytuacjach, które regulowane są prawnie. Jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z zapisami umowy lub dopuszcza się szkód na nieruchomości lub ruchomościach będących własnością wynajmującego – właściciel ma prawo upomnieć najemcę na piśmie. Jeżeli najemca nie zareaguje na upomnienie, wynajmujący ma prawo wręczyć mu pisemne wypowiedzenie.

Uciążliwe zachowanie najemcy lub dopuszczanie się szkód na urządzeniach przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców to również przesłanki do złożenia pisma z wypowiedzeniem. Należy jednak pamiętać, iż wszelkie próby wypowiedzenia umowy przez wynajmującego powinny być poprzedzone rozmową i próbą naprostowania lokatora.

Co jeśli właściciel chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu?

Jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu powinien nie później niż pół roku naprzód wypowiedzieć umowę najmu. Warto jednak zaznaczyć, iż muszą zostać spełnione pewne warunki:

• Lokator otrzymuje od właściciela lokal zamienny. Czynsz i opłaty za lokal zamienny zostają dostosowane do wielkości i standardu lokalu zamiennego.
• Lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu, w którym może mieszkać w warunkach zbliżonych do lokalu zamiennego dostarczonego przez właściciela.

Jeśli właściciel nie jest w stanie zapewnić najemcy lokalu zamiennego, wypowiedzenie stosunku prawnego musi się odbyć nie później niż na 3 lata naprzód.

Jak wypowiedzieć umowę jako najemca?

W odróżnieniu od wypowiedzenia przez wynajmującego, strony umowy mogą określić dowolne zasady wypowiedzenia przez najemcę. Dopiero gdy w umowie brak takich ustaleń, o warunkach wypowiedzenia przez najemcę decyduje kodeks cywilny. Zgodnie z kodeksem, jeżeli czas trwania umowy najmu nie jest oznaczony, najem można wypowiedzieć nie później niż 3 miesiące naprzód. Jeśli jednak czas trwania umowy jest oznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę wyłącznie po spełnieniu warunków zawartych w umowie.

Oznacza to, że brak zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy przez najemcę sprawia, że najemca nie może wypowiedzieć umowy przed terminem. Najemca może natomiast wypowiedzieć stosunek prawny, gdy lokal, w którym zamieszkuje zagraża zdrowiu najemcy lub jego domownikom. Warto jednak pamiętać, że ciężar udowodnienia występowania zagrożenia zdrowia w lokalu spoczywa na najemcy.