Od kilku miesięcy wokół najmu krótkoterminowego pojawia się coraz więcej pytań i niepokoju. Powodem są nowe przepisy unijne, które zaczynają obowiązywać od 20 maja 2026 roku. W mediach można zauważyć wiele alarmujących nagłówków sugerujących, że wspólnoty mieszkaniowe będą mogły zakazywać wynajmu mieszkań. Jak jest naprawdę? Czy właściciele mieszkań mają powody do obaw i zakaz najmu przez wspólnotę jest realny? Co nowe regulacje oznaczają dla rynku najmu w Polsce? Przeczytaj nasz wpis i dowiedz się więcej.
Spis treści
Zakaz najmu przez wspólnotę lub spółdzielnię – O jakie przepisy chodzi?
Nowe regulacje Unii Europejskiej dotyczą przede wszystkim rynku najmu krótkoterminowego i wynikają z rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu zakwaterowania. Przepisy mają na celu uporządkowanie sposobu działania platform takich jak airbnb czy Booking.com. Jednolite zasady rejestracji i raportowania danych o wynajmowanych lokalach powinny obowiązywać w całej Unii Europejskiej. Pozwoli to na zwiększenie przejrzystości na rynku najmu krótkoterminowego oraz ułatwi kontrolę nad lokalami wykorzystywanymi do najmu krótkoterminowego.
Zakaz najmu krótkoterminowego przez wspólnotę – Czy przepisy wchodzą w życie od razu?
Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego od 20 maja bieżącego roku? Choć rozporządzenie unijne formalnie zaczyna obowiązywać od 20 maja 2026 roku, wiele jego elementów będzie wdrażanych stopniowo przez państwa członkowskie. Sam fakt wejścia w życie regulacji nie oznacza jeszcze, że od jutra zarząd wspólnoty mieszkaniowej będzie mógł dowolnie zakazywać najmu albo że właściciele mieszkań będą musieli natychmiast zamknąć swoje apartamenty.
Część zmian będzie wymagała dostosowania polskich przepisów, stworzenia systemów rejestracji, wdrożenia procedur administracyjnych oraz decyzji samorządów i lokalnych władz.
Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego?
To najczęściej pojawiające się pytanie. Na dziś wspólnota mieszkaniowa nie może po prostu zakazać właścicielowi wynajmowania mieszkania w zwykłym modelu długoterminowym. Prawo własności nadal pozostaje bardzo silnie chronione. W przypadku najmu krótkoterminowego, gdzie w mieszkaniu stale zmieniają się goście i zakłócany jest porządek, a lokal funkcjonuje jak apartament hotelowy, pojawia się coraz więcej głosów, aby wspólnoty mogły decydować o tym, czy w danym budynku może być prowadzona taka działalność. Należy jednak pamiętać, że nowe przepisy UE nie dają automatycznie wspólnotom prawa do zakazywania najmu, ale mogą pośrednio wzmocnić kontrolę nad tego typu działalnością.
Dlaczego nowe przepisy mają znaczenie dla rynku najmu nieruchomości?
Przez wiele lat najem krótkoterminowy rozwijał się bardzo dynamicznie i często praktycznie bez większego nadzoru. W wielu miastach pojawiły się problemy z głośnymi imprezami w wynajmowanych mieszkaniach, stwarzaniem niebezpiecznych sytuacji, ale również wzrostem cen nieruchomości czy zanikiem mieszkań na wynajem dostępnych dla lokalnych mieszkańców. Dlatego wiele państw europejskich zaczęło wprowadzać ograniczenia lub dodatkowe obowiązki dla właścicieli mieszkań wynajmowanych turystycznie. Nowe przepisy UE mają przede wszystkim umożliwić lepszą kontrolę rynku i ułatwić wymianę danych pomiędzy platformami a administracją publiczną.
Co może się zmienić dla właścicieli lokali mieszkalnych?
W kolejnych latach właściciele mieszkań mogą spotkać się z obowiązkową rejestracją lokali, koniecznością uzyskania numeru identyfikacyjnego, większą kontrolą podatkową, lokalnymi ograniczeniami dotyczącymi najmu krótkoterminowego, dodatkowymi wymogami bezpieczeństwa czy ewentualnie pewnymi uprawnieniami dla wspólnot i spółdzielni. Nie oznacza to jednak końca rynku najmu krótkoterminowego i zakazu najmu przez wspólnotę. Bardziej prawdopodobna jest jego stopniowa profesjonalizacja. Te zmiany najbardziej odczują osoby prowadzące działalność na dużą skalę, posiadające wiele apartamentów lub prowadzące intensywny najem turystyczny.
Czy klasyczny najem długoterminowy też jest zagrożony?
Nowe przepisy koncentrują się przede wszystkim na najmie krótkoterminowym. Osoby wynajmujące mieszkania na wiele miesięcy lub lat nie powinny odczuć dużych zmian.
Wynajem krótkoterminowy, a nowe przepisy – jak zabezpieczyć się jako właściciel mieszkania?
Najważniejsze to nie panikować. Zakaz najmu przez wspólnotę jest raczej mało realnym scenariuszem. Staraj się śledzić na bieżąco zmiany w przepisach. Na ten moment politycy nie są w stanie znaleźć kompromisowego rozwiązania, dlatego najprawdopodobniej zmiany prawne nie zaczną obowiązywać od najbliższego roku. Przygotuj się jednak w dalszej perspektywie na dodatkowe obowiązki, np. konieczność rejestracji lokalu. Kolejnym ważnym krokiem zabezpieczającym jest pozostawanie w dobrych relacjach ze wspólnotą lub spółdzielnia, unikaj sytuacji konfliktowych, wprowadź np. regulamin oraz weryfikację gości, aby zminimalizować ryzyko hałasu i głośnych imprez. Dodatkowo zapoznaj się też dokładnie z zasadami dotyczącymi bezpieczeństwa i korzystania z części wspólnych budynku.
Ponadto dobrym rozwiązaniem jest powierzenie najmu profesjonalistom. Odpowiednio prowadzony najem generuje mniej problemów dla sąsiadów i wspólnoty.
Z kolei, gdy myślisz o przekształceniu najmu krótkoterminowego w długoterminowy, zachęcamy do kontaktu z nami. Dzięki dużemu doświadczeniu w pośrednictwie najmu, BingoWynajem przeprowadzi Cię przez cały proces przekształcenia najmu krótkoterminowego w stabilny i bezpieczny najem długoterminowy.
Podsumowanie
1. Nowe przepisy UE dotyczą głównie najmu krótkoterminowego.
2. Regulacje zaczynają obowiązywać od 20 maja 2026 roku.
3. Wiele zmian będzie wdrażanych stopniowo przez państwa członkowskie.
4. Wspólnoty mieszkaniowe nie otrzymują automatycznego prawa do zakazywania najmu.
5. Największe kontrowersje dotyczą mieszkań działających jak apartamenty hotelowe.
6. Możliwe są nowe obowiązki rejestracyjne dla właścicieli mieszkań.
7. Rynek najmu krótkoterminowego będzie bardziej kontrolowany i sformalizowany.
8. Klasyczny najem długoterminowy pozostaje bezpieczny.
9. Najbliższe lata prawdopodobnie przyniosą dalszą profesjonalizację rynku najmu.
