Umowa najmu jest dokumentem, który powinien chronić interesy obu stron, zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Niestety, często w umowie najmu pojawiają się niedozwolone klauzule, które mogą być przedmiotem sporów lub zostać uznane za nieważne. Jakie zapisy w umowie najmu są niezgodne z prawem? Czego unikać przy tworzeniu lub podpisywaniu umowy najmu?
Spis treści
Wizyty właściciela bez zapowiedzi
Bardzo często w umowie pojawia się zapis dotyczący możliwości wejścia do mieszkania przez właściciela, bez zapowiedzi lub zgody najemcy. Niezapowiedziane wizyty wynajmującego są niezgodne z prawem. Według art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo do korzystania z lokalu przysługuje lokatorowi przez cały okres najmu i jest on traktowany jako jego przestrzeń prywatna. Dodatkowo prawo do prywatności jest chronione konstytucyjnie. Oznacza to, że właściciel nie może naruszać prawa do prywatności najemcy i wejść do lokalu bez uprzedzenia i wiedzy lokatora. Zatem wizyty właściciela bez zapowiedzi to niedozwolona klauzula w umowie najmu. Alternatywnie można zapisać w umowie, że właściciel ma prawo do wizyty, np. w celu sprawdzenia stanu technicznego lokalu lub w celu dokonania napraw, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu i godziny z najemcą. Jedyną możliwością wejścia do lokalu bez zapowiedzi jest sytuacja zagrażająca mieniu, np. pożar lub zalanie mieszkania, jednak wyłącznie w celu usunięcia niebezpieczeństwa. Wizyty bez zapowiedzi są uznawane za naruszenie miru domowego i mogą zostać potraktowane jako przestępstwo (art. 193 Kodeksu karnego).
Niedozwolone klauzule – co z przyjmowaniem gości?
Zapisy w umowie najmu niezgodne z prawem często dotyczą zakazu wizyt osób trzecich w wynajmowanym lokalu. Oczywiście najemca ma prawo przyjmować gości i taki zakaz jest bezprawny. Odwiedziny powinny odbywać się zgodnie z przeznaczeniem użytkowania lokalu, o czym mówi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów: „Lokator ma obowiązek używać lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych w sposób odpowiadający ich przeznaczeniu oraz utrzymywać je w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.” Ponadto warto powołać się na Art. 6 Kodeksu cywilnego dotyczący zasady swobody korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, co obejmuje również możliwość zapraszania gości. Jeśli wizyty obejmują krótki czas – np. weekend, kilka dni, najemca ma do nich pełne prawo. W sytuacji, gdy obecność osób trzecich przeciąga się, np. trwa kilka tygodni lub dłużej, wymagana jest zgoda wynajmującego, ponieważ może to zostać uznane za podnajem lub bezumowne korzystanie z lokalu przez osoby trzecie (art. 688² Kodeksu cywilnego). Ponadto najemca odpowiada za działania swoich gości, dlatego nie powinni oni powodować szkód ani zakłócać ciszy nocnej.
Zapis o dowolnym terminie wypowiedzenia umowy
Przy umowie najmu na czas nieokreślony obie strony mogą ustalić dowolny okres wypowiedzenia, co jest zgodne z Art. 673 §1 Kodeksu cywilnego – „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, najem można wypowiedzieć zgodnie z terminami umownymi.”
W przypadku umowy najmu zawartej na czas określony sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, o czym mówi Art. 673 §3 Kodeksu cywilnego – „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w przypadkach określonych w umowie.” Zatem w umowie powinny znaleźć się dokładne zapisy o możliwości wypowiedzenia oraz konkretne sytuacje, które tym skutkują, np. dłuższe zaległości w płatnościach, rażące naruszenia porządku domowego itp.
Ograniczenie prawa do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania
Zapisy dotyczące nieproporcjonalnie długiego terminu wypowiedzenia umowy lub zakaz wypowiedzenia umowy w przypadku umów najmu na czas nieokreślony to również klasyczne przykłady niedozwolonych klauzul. Takie zapisy w umowie najmu są niezgodne z prawem, o czym mówi art. 691 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że najemca nie może zrzec się praw przysługujących mu na mocy ustawy. Jeżeli umowa zawiera powyższe ograniczenie prawa do wypowiedzenia umowy, jest to niezgodne z obowiązującymi przepisami i taki zapis jest nieważny.
Niedozwolone klauzule dotyczące wygórowanych kar
Kolejne zapisy w umowie najmu, które są niezgodne z prawem, dotyczą kar. Oczywiście umowa najmu lokalu powinna przewidywać kary umowne w uzasadnionych przypadkach i służyć jako rekompensata za poniesioną stratę. Wynajmujący może dochodzić swoich praw w oparciu o obowiązujące przepisy w sytuacji, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową np. prowadzi w nim działalność gospodarczą, podnajmuje nieruchomość bez zgody właściciela, niszczy urządzenia itp. Nie można jednak nakładać kar finansowych za drobne przewinienia, które nie powodują żadnej realnej szkody, jak na przykład jednorazowe zakłócenie ciszy nocnej. Zgodnie z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego, kary umowne powinny odpowiadać rozmiarowi szkody i nie mogą mieć charakteru represyjnego.
Zapisy w umowie dotyczące zakazu zgłaszania usterek
Kolejna niedozwolona klauzula w umowie najmu dotyczy zakazu zgłaszania usterek przez najemcę i żądania ich napraw. W myśl art. 680 Kodeksu cywilnego, właściciel mieszkania jest zobowiązany do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz do usuwania wszelkich wad, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. Jeżeli zaistniała awaria lub usterka wynika z normalnego użytkowania i nie powstała wskutek rażących działań lokatora, odpowiedzialność za naprawy, a tym samym pokrywanie kosztów takich napraw, spoczywa na wynajmującym. Dotyczy to w szczególności awarii instalacji elektrycznej, ogrzewania, przecieków czy usterek okien i drzwi.
Brak przejrzystych rozliczeń
Pobieranie zawyżonych zaliczek, nieuwzględnianie zaliczek przy rocznym rozliczeniu, niejasne rozróżnienie między czynszem a kosztami eksploatacyjnymi to także działania niezgodne z polskim prawem. Według art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel ma obowiązek przedstawienia dokładnego rozliczenia wszystkich należności pobieranych od najemcy. Dotyczy to także opłat za użytkowanie lokalu i koszty te powinny być odpowiednio udokumentowane (np. fakturami lub rachunkami). Sposób ich rozliczania musi być opisany w umowie w przejrzysty dla najemcy sposób.
Zakaz posiadania zwierząt
Zakaz posiadania zwierząt to kolejna niedozwolona klauzula w umowie najmu w sytuacji, gdy nie istnieje żadne uzasadnione ograniczenie. Mieszkanie powinno umożliwiać prowadzenie normalnego życia, co obejmuje między innymi trzymanie zwierząt domowych, o czym jest mowa w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zapis o zakazie posiadania zwierząt jest jednak możliwy w sytuacji, gdy istnieją ku temu określone powody, np. zakaz w regulaminie wspólnoty, alergia na sierść jednego ze współlokatorów itp.
Automatyczne przedłużenie umowy bez zgody najemcy
Podobnie jak w przypadku ograniczenia prawa do wypowiedzenia umowy, automatyczne jej przedłużenie bez zgody najemcy to kolejny zapis w umowie najmu niezgodny z prawem, o czym stanowi art. 688 Kodeksu cywilnego. Strony w umowie nie mogą ustanawiać warunków sprzecznych z ustawą lub zasadami współżycia społecznego.
Świadome czytanie umowy i znajomość podstawowych przepisów prawa są niezwykle ważne przy zawieraniu umowy najmu. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem, doradcą ds. nieruchomości lub zarządcą najmem, np. BingoWynajem. Korzystając z naszych usług, zyskujesz pewność, że umowa najmu będzie zgodna z obowiązującym prawem. Dzięki temu unikniesz problemów związanych z niedozwolonymi zapisami. Dbamy o to, by każdy dokument był przejrzysty, bezpieczny i korzystny dla obu stron. Skontaktuj się z nami już dziś!
Podsumowanie
- Przy zawarciu umowy najmu mieszkania należy uważać na zapisy, które mogą być niezgodne z obowiązującym prawem.
- Niektóre postanowienia w umowach mogą zostać uznane za niedozwolone klauzule i są nieważne w świetle prawa.
- Do takich zapisów należą między innymi zakaz przyjmowania gości oraz zapis pozwalający właścicielowi na wejście do lokalu bez zgody lokatora. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów, najemca ma prawo do prywatności i korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
- W przypadku umów na czas określony, wypowiedzenie umowy najmu mieszkania możliwe jest wyłącznie przy zaistnieniu konkretnej, ujętej w umowie przyczyny.
- Strony umowy nie mogą również dowolnie ustalać kar umownych.
- Niedozwolone jest także zakazywanie zgłaszania usterek oraz przerzucanie odpowiedzialności finansowej za awarie powstałe wskutek normalnego użytkowania na lokatora.
- Nie można też narzucać automatycznego przedłużenia umowy ani zakazać posiadania zwierząt bez uzasadnienia.
