Uszkodzenie lub zniszczenie mienia w mieszkaniu na wynajem to jeden z najczęstszych problemów, z jakimi mierzą się właściciele nieruchomości i najemcy. Awaria sprzętu AGD, zalanie łazienki, uszkodzenie ścian czy podłóg mogą stać się źródłem konfliktu pomiędzy obiema stronami. W takich sytuacjach zawsze rodzi się pytanie, kto ponosi odpowiedzialność za szkody w wynajmowanym mieszkaniu i jak skutecznie dochodzić odszkodowania? Odpowiedź zależy od przyczyny zdarzenia, zapisów umowy oraz rodzaju ubezpieczenia.
Spis treści
Czym są szkody w wynajmowanym mieszkaniu?
Szkodą jest każde uszkodzenie lub zniszczenie mienia, które obniża wartość mieszkania albo jego wyposażenia. Dotyczy zarówno elementów stałych, takich jak ściany, instalacje czy podłogi, jak i ruchomego wyposażenia udostępnionego najemcy. Nie każda szkoda oznacza jednak winę najemcy, ponieważ polskie prawo wyraźnie rozróżnia zniszczenia od normalnego zużycia lokalu. Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia rzeczy będącego następstwem prawidłowego używania. Poniżej opisujemy, co może zostać uznane za zwyczajne zużycie.
Zniszczenie a normalne zużycie – różnica w rozumieniu szkody w wynajmie
Naturalne zużycie mieszkania to efekt codziennego użytkowania mieszkania, zgodnie z jego przeznaczeniem. Drobne rysy na podłodze, ślady na ścianach czy zużyte uszczelki nie są traktowane jako szkoda. Inaczej jest w przypadku uszkodzeń powstałych na skutek zaniedbań, niewłaściwego użytkowania lub działań sprzecznych z umową, np. dziury w ścianie, meble poprzypalane papierosami itp. Rozróżnienie tych dwóch sytuacji ma znaczenie przy rozliczeniach.
Kto odpowiada za szkody w wynajmowanym mieszkaniu?
Odpowiedzialność za szkody zależy przede wszystkim od tego, kto i w jakich okolicznościach je spowodował. Najemca odpowiada za zniszczenia wynikające z jego winy lub winy osób trzecich, które przebywały w mieszkaniu za jego zgodą. Właściciel ponosi odpowiedzialność za awarie wynikające ze stanu technicznego lokalu, np. z powodu zużycia instalacji elektrycznej lub hydraulicznej. Do najczęstszych szkód, które bywają przysłowiową kością niezgody, zalicza się awarie sprzętu AGD, zalania i uszkodzenia instalacji.
Zalanie mieszkania – kto płaci?
Zalanie to jedna z najczęstszych szkód w wynajmowanych lokalach. Jeżeli przyczyną szkody w wynajmowanym mieszkaniu był np. niedokręcony zawór lub uszkodzony wąż pralki należącej do lokatora, jest to odpowiedzialność najemcy. Jeśli jednak do zalania doszło z powodu awarii instalacji będącej częścią lokalu, koszty ponosi właściciel. W przypadku szkód wyrządzonych sąsiadom sytuacja komplikuje się dodatkowo i często decydujące znaczenie ma posiadanie polisy OC.
Szkody w wynajmowanym mieszkaniu – rola ubezpieczenia
Ubezpieczenie mieszkania na wynajem może ułatwić proces likwidacji szkody. Polisa właściciela chroni lokal i jego elementy stałe, natomiast ubezpieczenie OC najemcy pokrywa szkody wyrządzone osobom trzecim lub mieniu właściciela. Brak odpowiedniego ubezpieczenia często oznacza konieczność pokrycia kosztów z własnej kieszeni.
Jak dochodzić odszkodowania krok po kroku?
Pierwszym krokiem po wystąpieniu szkody jest jej zabezpieczenie i udokumentowanie, dlatego należy zrobić wyraźne zdjęcia, a najlepiej także nagrania i przygotować szczegółowy opis zdarzenia. Takie materiały stanowią podstawę do dalszych działań. Następnie należy ustalić przyczynę szkody i zgłosić ją do ubezpieczyciela lub drugiej strony umowy. W przypadku sporów kluczowe znaczenie mają zapisy umowy najmu oraz protokół zdawczo-odbiorczy, który dokumentuje stan mieszkania przed i po najmie.
Kaucja a szkody w mieszkaniu
Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu szkód wyrządzonych przez najemcę. Może być wykorzystana na pokrycie kosztów napraw szkody, ale tylko w zakresie faktycznych zniszczeń, a nie normalnego zużycia. Właściciel powinien przedstawić rozliczenie kaucji oraz uzasadnienie potrąceń.
Co zrobić, gdy najemca lub właściciel nie chce pokryć kosztu napraw?
Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia, warto w pierwszej kolejności spróbować mediacji i pisemnego wezwania do zapłaty. Dopiero kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę sądową. W praktyce dobrze udokumentowana szkoda i jasno sformułowana umowa znacząco zwiększają szanse na szybkie rozwiązanie konfliktu.
Podsumowanie
Szkody w wynajmowanym mieszkaniu to sytuacje, których nie da się całkowicie uniknąć, ale można się na nie dobrze przygotować. Jasne zapisy umowy, protokół zdawczo-odbiorczy oraz odpowiednie ubezpieczenie znacząco ograniczają ryzyko sporów. Właśnie dlatego coraz więcej właścicieli korzysta ze wsparcia takich profesjonalistów jak BingoWynajem, które pomagają uporządkować formalności, zabezpieczyć interesy stron i sprawniej zarządzać mieszkaniem na wynajem.
Podsumowanie
1. Odpowiedzialność za szkody w mieszkaniu na wynajem zależy od ich przyczyny, a nie samego faktu ich powstania.
2. Najemca odpowiada za zniszczenia wynikające z niewłaściwego użytkowania lokalu lub zaniedbań.
3. Właściciel ponosi koszty napraw awarii wynikających ze zużycia technicznego lub wad instalacji.
4. Kluczową rolę przy rozliczeniach odgrywa umowa najmu oraz protokół zdawczo-odbiorczy.
5. Kaucja może pokryć rzeczywiste szkody, ale nie może być przeznaczona na normalne zużycie mieszkania.
6. Ubezpieczenie właściciela i OC najemcy znacząco upraszczają dochodzenie odszkodowania i ograniczają konflikty.
