Rynek najmu w Polsce zmienia się bardzo dynamicznie, reagując na regulacje unijne, reformy podatkowe czy zmiany ekonomiczne. Zbliżający się rok również zapowiada kolejne rewolucje. W naszym dzisiejszym wpisie dowiesz się, jakie zmiany prawne i podatkowe w najmie mieszkań są planowane, jak się przygotować do ewentualnych zmian oraz jakie działania można podjąć już teraz, aby wejść spokojnie w 2026 rok.
Spis treści
Możliwe zmiany w ryczałcie w najmie prywatnym
Rozliczanie najmu poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie jest niczym nowym i obowiązuje od 2023 roku. Stawki ryczałtu to 8,5% dla rocznych przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki powyżej tej kwoty. Coraz częściej pojawiają się jednak głosy, że system wymaga nowelizacji i mówi się o planach w podwyżkach stawek ryczałtu od najmu. Mogą to odczuć przede wszystkim osoby, które osiągają przychody z najmu z kilku lokali. Dodatkowo projekt zmian ustaw podatkowych, planowany na początek 2026 roku obejmie ulgę mieszkaniową, amortyzację oraz modyfikacje w PIT.
Obowiązek wystawiania faktur (KSeF) przy najmie
2026 rok wiąże się z rozszerzeniem obowiązków związanych z Krajowym Systemem e-Faktur ) KSeF. Nie jest wykluczone, że obowiązek wystawiania faktur elektronicznych będzie spoczywać również na właścicielach lokali prywatnych bez statusu działalności gospodarczej.
Ulga mieszkaniowa i jej ograniczenia
Rząd ma w planach ograniczenie dostępności ulgi mieszkaniowej. Będą mogły z niej skorzystać wyłącznie osoby, które posiadają jedną nieruchomość. Ulga ta od lat była jednym z głównych narzędzi pozwalających uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości i zakupie nowej na własne cele mieszkaniowe. Chcąc potraktować mieszkanie jako źródło dochodu, trzeba będzie liczyć się z wyższymi kosztami podatkowymi. To z kolei może przełożyć się na poziom czynszów oferowanych najemcom.
Rozporządzenie UE i dane o najmie krótkoterminowym
Od 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać nowe rozporządzenie UE 2024/1028. Dotyczy ono gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkaniowych. W polskim prawie może pojawić się obowiązek rejestracji wszystkich obiektów świadczących najem krótkoterminowy w centralnym rejestrze mieszkań. Rozporządzenie ma na celu ujednolicenie rynku nieruchomości i zwiększenie jego przejrzystości.
Ubezpieczenia i bezpieczeństwo prawne
W związku z rosnącymi wymogami formalnymi, taki jak e-faktury czy rejestr centralny, ubezpieczenia związane z najmem mogą zyskać jeszcze bardziej na znaczeniu jako ochrona przed ryzykiem. Polisy pod wynajem obejmują odszkodowania za szkody wyrządzone przez najemcę, dają zabezpieczenie w przypadku zaległości finansowych oraz zapewniają ochronę odpowiedzialności cywilnej w relacji z sąsiadami lub użytkownikami wspólnoty. Dobrą praktyką może być umieszczanie zapisu w umowie, dotyczącego obowiązku posiadania ubezpieczenia mieszkaniowego lub OC przez najemcę.
Najem okazjonalny i instytucjonalny
W 2026 roku najprawdopodobniej będzie toczyć się dalsza dyskusja na temat uproszczenia procedur związanych z najmem okazjonalnym i instytucjonalnym, zwłaszcza w przypadku eksmisji lokatora zalegającego z płatnościami. W związku z nowymi przepisami w Polsce i Unii Europejskiej, różnice między zwykłym najmem, najmem okazjonalnym a wynajmem w ramach firmy mogą się zacierać. Oznacza to, że każdy rodzaj wynajmu będzie coraz częściej podlegał dodatkowym zasadom i dokładniejszej kontroli.
Prognozy i rekomendacje na 2026 rok
Monitoruj projekty ustaw i konsultacje społeczne. Większość zmian podatkowych na 2026 jest jednak dopiero w fazie projektów, dlatego minie jeszcze wiele czasu, nim wejdą w życie. Przygotuj się na konieczność wystawienia faktur i raportowanie danych, jeśli zajmujesz się najmem krótkoterminowym. Zadbaj także o swoje bezpieczeństwo poprzez polisy i bardziej rygorystyczne zapisy w umowie. Jeśli nie chcesz zajmować się tym samodzielnie, skorzystaj ze wsparcia BingoWynajem, pomożemy Ci bezpiecznie i wygodnie zarządzać najmem.
Podsumowanie
1. Rok 2026 może przynieść dla rynku najmu sporo zmian, które powinien śledzić każdy podatnik zajmujący się wynajmem nieruchomości.
2. Nowe regulacje podatkowe i prawne wpłyną nie tylko na codzienną obsługę umów, ale także na sposób rozliczania przychodów i ochronę praw właściciela.
