Najem krótkoterminowy, a długoterminowy


Najem krótkoterminowy w czasie pandemii Koronawirusa

Nie każdy inwestor bierze pod uwagę potencjalne, gwałtowne czynniki gospodarcze i decyzje polityczne, które mogą wpłynąć na stabilność rynku najmu krótkoterminowego. 14 marca 2020 roku decyzją wydaną przez Ministerstwo Zdrowia najem krótkoterminowy został zakazany.

Przesłanki do takiej decyzji są oczywiste - ograniczenie ruchu turystycznego, migracji turystów zagranicznych oraz turystyki wewnętrznej. Firmy zajmujące się najmem krótkoterminowym oraz właściciele powierzonych mieszkań zostali postawieni przed dużym problemem, odcinającym swobodną realizację inwestycji w czasie pandemii. Na moment aktualizacji artykułu, rząd nie zadeklarował daty zniesienia zakazu, lecz bieżące wydarzenia i rozwój zachorowań na świecie nie zwiastuje szybkiej poprawy sytuacji.

Posiadasz inwestycję najmu w modelu krótkoterminowym? Jeśli jedno lub dwumiesięczna przerwa w najmie nie spowoduje destabilizacji Twoich finansów, możesz przeczekać kryzys i wykorzystać czas chociażby na wykonanie koniecznych remontów czy odświeżenia lokalu. Na dzień 19.03.2020 markety budowlane oraz zamówienia internetowe realizowane są bez większych ograniczeń, a fachowcy świadczą swoje usługi dla klientów. W ten sposób możesz uniknąć strat i przygotować lokal na sezon letni (o ile zakaz najmu krótkoterminowego zostanie zniesiony do tego czasu). Porozmawiaj też ze swoim zarządcą o zniesieniu opłat w czasie przerwy w najmie.

Jeśli najem krótkoterminowy stanowi dla Ciebie istotną część zarobków, jest sporej wielkości biznesem (posiadasz wiele mieszkań) lub po prostu nie chcesz rezygnować z bieżących korzyści finansowych, pomyśl o zmianie modelu na najem długoterminowy. Zmiana będzie miała kilka konsekwencji, zarówno tych dobrych, jak i złych (głównie finansowych - choć nie zawsze) o których przeczytasz niżej. Konsekwencje wstrzymania ruchu turystycznego będą widoczne nie tylko teraz i chwilę po zniesieniu zakazów, ale również przez cały najbliższy i kolejny sezon. Zmiana nawyków konsumenckich i swobody podróżowania odciśnie piętno na dynamice najmu krótkoterminowego i ilości migrujących turystów.

Jak zmienić model najmu? Porozmawiaj ze swoim zarządcą o takiej możliwości (sytuacja jest trudna również dla zarządcy, zatem każda z firm oceni wszystkie możliwości przemodelowania oferty) lub przenieś obsługę do zarządcy oferującego najem długoterminowy.

Co bardziej się opłaca

Planując wynajem mieszkania we Wrocławiu, spotkamy się z dwoma wariantami wynajmu, co będzie bezpośrednio związane z tym, na jak długi okres czasu będziemy zawierać umowy z naszymi klientami. Mogą to być kilkudniowe lub kilkutygodniowe pobyty. Wtedy mówimy o najmie krótkoterminowym. Z kolei wynajem długoterminowy oznacza, że mieszkanie wykorzystywane będzie przez najemcę przez kilka miesięcy, rok lub nawet kilka lat. Każda z tym form ma wady i zalety.

Zyski z najmu krótkoterminowego i długoterminowego

Celowo piszemy o zysku, a nie o przychodach, gdyż właśnie od tej strony należy oceniać obie formy działalności. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wynajem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny. Oczywiście wiele zależy tu od lokalizacji naszej nieruchomości oraz standardu jej wyposażenia. Jednak nawet uśredniając te czynniki, często wychodzi na to, że wynajmując nasze mieszkanie „na dni” z obłożeniem 70% noclegów w miesiącu, otrzymamy więcej, niż zawierając umowę długoterminową.

Jednak by obliczyć zysk z najmu mieszkania we Wrocławiu, musimy od przychodów odjąć koszty. A tych w przypadku krótkich terminów nie brakuje. Przede wszystkim musimy posprzątać apartament po każdym z klientów. Ludzie są bardzo wyczuleni na punkcie czystości, a konkurencja wśród wynajmujących jest duża. Często włos na pościeli lub plama na kuchennym blacie są powodem negatywnych ocen naszej oferty na portalach pośredniczących w wynajmie. Usługa sprzątania kosztuje, szczególnie jeśli mieszkanie jest kilkupokojowe. Do tego dochodzą prowizje portali pośredniczących, koszty prania ręczników i pościeli, drobnych napraw sprzętu, czy częstszej wymiany mebli. Ponadto nagłe awarie w apartamencie nie są tak cierpliwie znoszone z uwagi na formę "hotelową", gdzie wszystkie aspekty najmu muszą prezentować najwyższy poziom. Wszystkie te elementy są dużo mniej problemowe w przypadku wynajmu na długi okres, ponadto wieloma kosztami obarczony jest najemca.

Zużycie lokalu

Kalkulując zysk, musimy też brać pod uwagę częstotliwość remontów, jakie będziemy musieli przeprowadzać. Tu zasada jest prosta – im dłużej lokator planuje przebywać w danym mieszkaniu, tym bardziej o nie dba. Nie spodziewajmy się, że przy pobytach na kilka dni klienci będą naprawiać uszkodzony zawias w szafce, czy wyrwany wyłącznik światła. Raz na jakiś czas trafią się też osoby, które w naszym mieszkaniu urządzą solidną imprezę ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jak zabezpieczyć się przed najemcą, który stwarza takie problemy? Nie ma tu sprawdzonych sposobów, gdyż niestety kaucja przy wynajmie mieszkania na krótki okres nie wchodzi w grę. Może się więc zdarzyć, że gdy przyjdziemy następnego dnia, najemcy już nie będzie, a nasz lokal będzie w kiepskim stanie. Trudno wtedy wyegzekwować zwrot kosztów, szczególnie jeśli klient przyleciał z innego kraju.
Częstsze remonty angażują naszą energię i czas. Wie to każdy, kto choć raz odnawiał swoje mieszkanie. Budowlańców trzeba przypilnować, meble wyszukać i dopasować do reszty wystroju. To dla właściciela duża niedogodność. To także argumenty za decyzją o wynajmie długoterminowym.

Rotacja i poszukiwanie najemców

Decydując się na długi czas wynajmu, mamy możliwość spotkać się z wieloma klientami i wybrać tych, którzy wzbudzają nasze zaufanie. W przypadku najmu krótkoterminowego najczęściej w ogóle się z nimi nie spotykamy. Obecna technologia umożliwia płatności on-line, otwieranie drzwi na kod i bezprzewodową łączność z dowolnego miejsca. To powoduje, że w wielu przypadkach klient to tylko nazwisko w nagłówku maila od portalu pośredniczącego w najmie.

Jest to oczywiście wygodne, gdyż dzięki portalom nie musimy się zastanawiać, jak znaleźć najemcę na mieszkanie. Nie ma też potrzeby tracić czasu na osobiste wręczanie kluczy. Jednak duża rotacja wynajmujących ma swoje konsekwencje. Z czystego rachunku prawdopodobieństwa wynika, że w końcu trafimy na problematycznych klientów, którzy będą sprawiać kłopoty sąsiadom lub nawet spowodują przyjazd policji. Trudno więc uznać krótkoterminowe umowy za bezpieczny wynajem mieszkania, niepowodujący problemów.

Oczywiście można też przytoczyć argument, że wielu najemców to też wiele okazji do poznania interesujących ludzi. Jednak tak jak już wspomniano, kontakt ten jest zwykle bardzo krótki. Z kolei najem długoterminowy pozwala dobrze poznać daną osobę. Często się zdarza, że zaprzyjaźniamy się z naszym najemcami i utrzymujemy kontakty nawet po ich wyprowadzce. W przypadku zarządcy najmu, długoterminowy najemca dobrze zna panujące zasady najmu i posiada bezpośredni kontakt do opiekuna, a zarządca ma możliwość przeprowadzenia pełnej weryfikacji najemcy i ocenić jego wiarygodność, redukując ilość problemowych sytuacji.

Obsługa najemców

Kolejna kwestia, którą należy wziąć pod uwagę przy wynajmie krótkoterminowym, to pewien rodzaj opieki nad najemcami. Zdarza się, że wymagają oni naszej pomocy i traktują ją jako obowiązki wynajmującego mieszkanie, którzy zapłacili niejako za hotel. Trzeba się przyzwyczaić do telefonów od osób niemogących znaleźć właściwego adresu lokalu. Problemy występują też przy wejściu do budynku, szczególnie jeśli domofon oraz samo wejście do mieszkania jest na kod. Będziemy też wzywani do niedziałającego telewizora (trzeba go włączyć do kontaktu), czy spalonej żarówki (trzeba ją dokręcić). Często pozornie absurdalne sytuacje są dla chwilowych najemców wyzwaniem. Szczególnie zagraniczni klienci, wymagający wsparcia w swoim rodzimym języku lub w języku angielskim, oczekują szerszego wyjaśnienia co-gdzie-jak, najlepiej tego samego dnia w godzinach nocnych, zaraz po przybyciu.

Koszty obsługi najmu

Decydując się na wynajmowanie mieszkania we Wrocławiu, warto skorzystać z usług i wiedzy specjalistów. Wezmą oni na siebie uciążliwy proces jego przygotowania, zamieszczanie ogłoszeń i poszukiwanie klientów. Możliwe jest też doposażenie lokalu, sprzątanie, a nawet naprawy różnego rodzaju usterek. Po podpisaniu umowy, oferta obejmuje także kontrolę stanu nieruchomości, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, czy windykację należności. W przypadku najmu długoterminowego koszty obsługi przez zarządcę są dużo niższe niż w przypadku umów na krótki okres.

BingoWynajem.pl zajmuje się tylko i wyłącznie bezpiecznym najmem długoterminowym. Zapewniamy najmniejsze zużycie lokalu, skuteczną weryfikację najemców i przeznaczenie lokalu na cele mieszkaniowe, z pełnym poszanowaniem własności właściciela lokalu.

Dodano: 19.03.2020

Kontakt z nami

Jeśli chcą Państwo powierzyć nam mieszkanie, prosimy o kontakt telefoniczny lub e-mail.

Dane informacyjne


  • Telefon +48 513 222 111
  • E-mail dok@BingoWynajem.pl
  • NIP 6462860237
  • REGON 241635789
  • Adres Stanisławowska 47
  • Kod i miasto: 54-611, Wrocław