Najem okazjonalny – jakie warunki należy spełnić?

6 maja 2022

Wiele osób obawia się wynajmować mieszkania z powodu nieuczciwych najemców oraz trudności związanych z ich eksmisją. Problem ten minimalizuje najem okazjonalny. Czym jest najem okazjonalny? Jakie dokumenty będą potrzebne do stworzenia tego rodzaju umowy? Czy należy ją zawrzeć u notariusza? Przeczytaj nasz wpis i znajdź odpowiedzi na najbardziej nurtujące pytania dotyczące najmu okazjonalnego!

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa zawierana na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Musi być ona zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. To samo dotyczy załączników, stanowiących integralną część umowy. Choć różni się od klasycznej umowy tylko w niewielkim stopniu, dzięki dodatkowym zapisom i dokumentom zwiększa bezpieczeństwo wynajmującego i chroni jego interesy. Najemca zobowiązuje się w nim bowiem do dobrowolnej wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania, niezależnie od tego, czy umowa najmu wygasła, czy skończyła się przed czasem.

Najem okazjonalny - co musi zawierać umowa?

Aby umowa najmu okazjonalnego była wiążąca w świetle obowiązującego prawa, musi spełniać kilka warunków. Procedura jest nieco bardziej złożona niż przy tradycyjnej umowie, jednak biorąc pod uwagę fakt, że lepiej zabezpiecza przed problemowymi najemcami, warto zadać sobie ten dodatkowy trud. Oczywiście, podobnie jak w klasycznej umowie, nie powinno zabraknąć tytułu, daty i miejsca zawarcia umowy, danych osobowych obu stron, określenia przedmiotu najmu, okresu zawarcia umowy oraz warunków jej wypowiedzenia. Istotną kwestią są także: wysokość czynszu, kaucja, ponoszenie kosztów ewentualnych usterek i szkód, oraz obowiązki obu stron. To, co wyróżnia najem okazjonalny od zwyczajnej umowy, to oświadczenia najemcy. Jakie dokumenty musi przedstawić najemca?

Najemca musi dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy). Ponadto konieczne jest wskazanie ze strony najemcy innego lokalu, w którym zamieszka po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości. Jednak nie wystarczy samo podanie adresu. Niezbędnym dokumentem jest oświadczenie osoby będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, że wyraża zgodę na zapewnienie mieszkania najemcy po zakończeniu umowy najmu z obecnym wynajmującym. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego musi zostać opatrzone podpisem poświadczonym notarialnie.

Najem okazjonalny – czy zawrzeć umowę u notariusza?

Choć do sporządzenia umowy najmu okazjonalnego nie jest konieczna wizyta u notariusza, dokumenty, takie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, musi mieć formę aktu notarialnego. Również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego wymaga poświadczenia notarialnego, dlatego większość wynajmujących decyduje się na zawarciu umowy najmu okazjonalnego u notariusza. Koszt obsługi najmu okazjonalnego u notariusza jest niewielki, wynosi około 280 złotych, a daje pewność, że cała procedura przebiegnie zgodnie z literą prawa. Do tej kwoty należy doliczyć koszt za wypis aktu notarialnego. Ostateczny koszt będzie uzależniony od liczby sporządzonych wypisów.

Najem okazjonalny ile kosztuje notariusz i kto płaci?

Kto ponosi koszty za umowę najmu okazjonalnego u notariusza? Choć nie jest to ustalone w ustawie, zazwyczaj przyjmuje się, że koszt ponosi wynajmujący, ponieważ zawierana umowa przynosi mu więcej korzyści.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Umowa najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia u naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na zamieszkanie właściciela w terminie nieprzekraczającym 14 dni od rozpoczęcia najmu. Można tego dokonać osobiście w siedzibie urzędu, jak również zgłosić najem okazjonalny przez EPUAP. Nie ma ustalonego wzoru druku takiego zgłoszenia, powinno jednak zawierać datę rozpoczęcia najmu oraz okres jego trwania, adres nieruchomości oraz dane wynajmującego i najemcy. Zgłaszający nie ma obowiązku okazania umowy najmu mieszkania.

Jak rozliczyć najem okazjonalny?

Do końca roku 2022 najem prywatny można rozliczyć na tak zwanych zasadach ogólnych (według skali podatkowej 17% i 32% od dochodu) lub ryczałtem (8,5% w przypadku przychodu do 100 tysięcy i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tysięcy złotych). W 2022 roku Polski Ład wprowadził nowe warunki podatkowe, dlatego od 2023 roku osoby osiągające dochody z najmu prywatnego będą mogły rozliczyć je na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, składając PIT-28.

Najem okazjonalny jak wyrzucić lokatora, który rażąco nie wywiązuje się z warunków umowy?

Choć te słowa brzmią dosyć brutalnie, niestety to pytanie zadaje sobie wiele osób wynajmujących mieszkanie. Najem okazjonalny daje możliwość szybkiej egzekucji komorniczej bez wytaczania procesu sądowego. Oczywiście można dokonać eksmisji bez zachowania okresu wypowiedzenia tylko wtedy, gdy lokator rażąco narusza warunki umowy. Wynajmujący nie musi również czekać, aż najemca otrzyma lokal tymczasowy. Najemcy nie obowiązuje także okres ochronny jak w przypadku tradycyjnych umów, mówiący o tym, że lokator nie może zostać poddany eksmisji w miesiącach zimowych, tj. od 1 listopada do 31 marca. To daje możliwość bezproblemowego usunięcia nieuczciwego najemcy, który nie wywiązuje się z warunków określonych w umowie lub przewidzianych w przepisach prawa, np. nie płaci czynszu, dewastuje mieszkanie lub zakłóca spokój innych mieszkańców.

Najem okazjonalny na co uważać i o czym pamiętać?

Należy pamiętać, że choć umowa najmu okazjonalnego jest bardzo dobrą formą zabezpieczenia mienia przed nierzetelnymi najemcami, nie każdy może zawrzeć taką umowę. Nie mogą z niej skorzystać właściciele, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali. Dodatkowo nieruchomość musi być w całości własnością wynajmującego. Ponadto lokal będący przedmiotem umowy może być przeznaczony jedynie do celów mieszkaniowych – najem okazjonalny nie obejmuje zatem pomieszczeń biurowych czy lokali usługowych.

Nie można zapominać także o tym, że umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie i czas jej trwania nie może przekroczyć maksymalnie 10 lat. Istotnym krokiem jest również zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w odpowiednim czasie. Ponadto należy zawrzeć wspomniane we wcześniejszej części tekstu oświadczenia najemcy. Lista wymagań dotycząca najmu okazjonalnego jest dość długa, dlatego należy się do tego odpowiednio przygotować. Wszelkie przeoczenia spowodują, że umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i w świetle prawa zostanie potraktowana jak zwykła umowa.

Najem okazjonalny jest bez wątpienia dobrą formą zabezpieczenia interesów właściciela wynajmowanego lokalu. W przypadku konieczności eksmisji nierzetelnego najemcy egzekwowanie praw do lokalu jest znacznie łatwiejsze niż w przypadku tradycyjnych umów.

Jeśli chcesz, aby sporządzeniem umowy oraz opieką nad lokalem zajęła się profesjonalna firma, wybierz zarządzanie najmem od BingoWynajem.pl! Otrzymujesz gwarancję bezpieczeństwa procesu podpisywania umowy, a ponadto pełną obsługę wynajmu nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Bez opłat wstępnych, prowizji i ukrytych kosztów!


Kontakt z nami

W sprawie przejęcia lokalu jesteśmy dostępni codziennie od 9, do 16. Możliwa jest zdalna rozmowa Skype.

Dane informacyjne


  • Telefon +48 513 222 111
  • E-mail dok@BingoWynajem.pl
  • NIP 6462860237
  • REGON 241635789
  • Adres Stanisławowska 47
  • Kod i miasto: 54-611, Wrocław