Wiele osób planujących wynajęcie swojego mieszkania, zastanawia się nad odpowiednim zabezpieczeniem przed osobami, których intencje nie zawsze są czytelne. Poza tym, ciężko jest w pełni zaufać nowo poznanym, przyszłym lokatorom, stąd przezorne kroki. Szukamy porad, jak dobrze wynająć mieszkanie, żeby zminimalizować ryzyko. Godnym uwagi sposobem zabezpieczenia swoich praw jest najem okazjonalny. Pomimo tego, że jest on możliwy do stosowania już od 2009 roku, wiele osób nie wie o jego istnieniu. Warto zapoznać się z zasadami jego działania i podsumować, czy najem okazjonalny przyniesie nam odpowiednie korzyści, czy jest zbędnym utrudnieniem.

Przepisy o najmie okazjonalnym zostały stworzone przede wszystkim po to, by odpowiednio
zabezpieczyć interesy osób wynajmujących mieszkania, czyli właścicieli. Chodzi w szczególności o sytuacje, w której najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy, niszczy go w trakcie użytkowania, lub przestaje płacić czynsz.

Jeśli mamy z taką osobą umowę o najmie okazjonalnym, znacznie łatwej wymusimy, by opuściła nasze mieszkanie. Nie ma jednak róży bez kolców – tego typu umowę jest trudniej zawrzeć i nie każdy najemca z chęcią ją podpisze.

Co wpisać do umowy najmu okazjonalnego i w jakiej formie powinna być ona zawarta? Przede
wszystkim nasz najemca musi zadeklarować, że istnieje dom lub mieszkanie, do którego będzie się
mógł wyprowadzić, jeśli umowa najmu przestanie obowiązywać. Takie oświadczenie może mieć
formę zwykłego dokumentu wydrukowanego na domowej drukarce. Jednak musi na nim widnieć podpis właściciela tego „zapasowego” mieszkania, uzyskanego w obecności stron.

Mając już takie oświadczenie, musimy udać się do notariusza. Tam konieczne jest sporządzenie w formie aktu notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz deklaracji opuszczenia mieszkania w terminie oznaczonym w żądaniu egzekucyjnym. Wtedy dopiero podpisujemy z najemcą umowę najmu lokalu mieszkalnego.

Umowa na wynajem mieszkania musi być oznaczona jako najem okazjonalny. Pamiętajmy, żeby
umowę zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu dwóch tygodni. Brzmi w skomplikowany sposób? W praktyce wcale nie jest to takie kłopotliwe. Klient i tak musi spotkać się z nami, aby podpisać umowę i odebrać klucze. Nie ma żadnych przeszkód, by umówić się z nim w kancelarii notarialnej. Jest ich we Wrocławiu bardzo wiele, nie musimy możemy wybrać notariusza z okolicy. Bezpieczny najem mieszkania to duża korzyść w porównaniu z czasem poświęconym na wizytę w kancelarii.

Nazwa „najem okazjonalny” może być nieco myląca. W praktyce umożliwia ona także długoterminowy wynajem mieszkania. Umowę możemy zawrzeć nawet na dziesięć lat. Po tym terminie możemy ją bez przeszkód przedłużyć. Należy przy okazji sprawdzić, czy dodatkowe dokumenty (w szczególności oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji) są aktualne.

Jeśli chodzi o czas obowiązywania, to ustawa o ochronie praw lokatorów zakłada, że prawo do najmu okazjonalnego obejmuje tylko lokale, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z tej formy najmu mogą skorzystać tylko osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Może to być mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeśli zastanawiasz się, jak zabezpieczyć się przed najemcą, to najem okazjonalny jest formą wręcz do tego stworzoną. Przede wszystkim właściciel może pozbyć się problematycznego lokatora w ciągu kilku miesięcy (co jest wbrew pozorom czasem wyjątkowo krótkim w porównaniu do sytuacji, w której nieuczciwy najemca nie zamierza opuścić lokalu, a nie jesteśmy zabezpieczeni). W przypadku klasycznej umowy najmu, najemca musi mieć zapewniony lokal zastępczy (najczęściej socjalny), do którego się wyprowadza. W praktyce wydłuża to postępowanie nawet do kilku lat. Dodatkowo eksmisji nie można przeprowadzać w chłodnych miesiącach, a więc od listopada do marca.

Najem okazjonalny nie przewiduje tego typu zabezpieczeń. Jeśli nieuczciwy najemca odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel doręcza mu na piśmie wezwanie do wyprowadzki. W dalszej kolejności należy złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu załączonemu do umowy. Dołączamy do niego nasz akt własności mieszkania, dowód doręczenia wezwania do wyprowadzki, oraz kwitek potwierdzający fakt zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego. W ten sposób rozpoczynamy sprawę o eksmisję lokatora. Z reguły nie zajmuje ona dużo czasu i dochodzi do eksmisji przy udziale policji.

Jak znaleźć najemców mieszkania, którzy zdecydują się na taką umowę? Wynajem mieszkań we Wrocławiu z racji wielkości tego miasta powoduje, że potencjalnych najemców jest wielu. Jeśli pierwsze dwie osoby nie zgodzą się na taki mechanizm, to nie znaczy, że trzecia też odmówi. Poza tym, w bezpośredniej rozmowie można spokojnie wytłumaczyć, że jeśli tylko najemca jest uczciwy i ma dobre zamiary, to nic złego ze strony wynajmującego go nie spotka. Umowa o wynajem mieszkania jasno przewiduje okoliczności, w których właściciel ma prawo zażądać opuszczenia lokalu. Jeśli żaden z warunków nie jest spełniony, lokator może czuć się bezpiecznie.

Jeśli nasza oferta nie jest atrakcyjna z powodu ceny, jakości lokalu lub oferowanego standardu, najem okazjonalny może mocno przecedzić zainteresowanych. Szczególnie w okresie poza "sezonem", a więc jesienią czy zimą, walka o najemcę wymaga wyrzeczeń. Jeśli intencje najemcy wydają się jasne, a jego sytuacja życiowa nie zwiastuje problemów - można pokusić się o pominięcie najmu okazjonalnego.

Niezależnie od rodzaju umowy, którą zawrzemy z najemcą, warto skorzystać z usług firm oferujących zarządzanie najmem we Wrocławiu, takich jak BingoWynajem.pl. Nasze usługi obejmują między innymi prezentację lokalu potencjalnym klientom, jego odpowiednie przygotowanie (doposażenie, posprzątanie, odświeżenie) i zamieszczenie ogłoszeń w popularnych portalach.

Po podpisaniu umowy firma m.in. kontroluje stan wyposażenia, rozlicza opłaty za czynsz i media, a nawet weryfikuje ilość kompletów kluczy będących w posiadaniu najemców. Jest to konkretna pomoc w wynajmowaniu mieszkań, pozwalająca właścicielowi zaoszczędzić mnóstwo czasu i energii.

Najemca mając świadomość profesjonalnego zarządcy pełniącego pieczę nad prawidłowym przebiegiem wynajmu terminowo opłaca należne właścicielowi wynagrodzenie, baczniej dba o eksploatację lokalu i ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia. Dzięki temu często mimo braku najmu okazjonalnego obecność zarządcy najmu minimalizuje jakiekolwiek ryzyko związane z nagłym pogorszeniem płynności finansowej najemcy lub najzwyczajniej efektem jego złych intencji. Wszelkie odstępstwa od ustaleń zauważane są zwykle w ciągu kilku dni. Podjęta reakcja pozwala uniknąć przykrych konsekwencji takich jak niepłacący najemca czy próby podnajęcia mieszkania.

Usługa jest dostępna nie tylko na terenie całego Wrocławia, ale też w jego najbliższych okolicach (Bielany Wrocławskie, Smolec). Za zarządzanie pobierana jest tylko jedna, stała opłata miesięczna. Nie musisz się obawiać dodatkowych kosztów z tytułu dopłat za poszukiwanie lokatorów, czy prowizji za rozliczanie rachunków. W bilansie rocznym koszt takiej usługi najczęściej nie jest widoczny, ponieważ optymalizacja zysków (regularna weryfikacja cen rynkowych, szybkie prezentacje, odpowiednia prezentacja lokalu i jego przygotowanie) przynosi wymierne korzyści finansowe, dzięki którym właściciele często przekraczają zakładany poziom wynagrodzenia z najmu.

Dodano: 04.06.2019