Umowa najmu lokalu mieszkalnego – wzór umowy na 2024

Umowa najmu mieszkania jest zawierana między właścicielem nieruchomości a najemcą. Jakie elementy powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu? Zachęcamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem, ponieważ odpowiednie zapisy w umowie nie tylko sprawiają, że jest ona ważna w świetle prawa, ale dodatkowo skutecznie chroni interesy właściciela mieszkania.

Umowa najmu mieszkania – darmowy wzór do pobrania

Samodzielne sporządzenie umowy najmu zajmuje sporo czasu. Poniżej udostępniamy wzór umowy najmu do pobrania, dzięki któremu nie umkną Ci najważniejsze kwestie związane z umową.

Umowa najmu z załącznikami do pobrania:

Pobierz

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co zawiera?

Starannie przygotowana umowa zajmuje zwykle kilka stron. Jakie dane powinna zawierać? Poniżej znajdziesz szczegółowe informacje na ten temat.

Jakie dane?

W trakcie podpisywania umowy najmu należy pamiętać o tym, żeby dokument zawierał dane każdej ze stron umowy, czyli: imię, nazwisko, PESEL oraz serię i nr dowodu tożsamości. Przed zawarciem umowy warto porównać dane z dokumentem tożsamości w celu uniknięcia błędów. Dodatkowo, jeśli mieszkanie jest wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, na umowie powinna znaleźć się nazwa i siedziba firmy, jak również jej numer NIP.
Kluczową informacją jest dokładny opis lokalu mieszkalnego. W umowie najmu musi znaleźć się kompletny adres nieruchomości oraz jej powierzchnia użytkowa, która odpowiada danym z księgi wieczystej. Ponadto należy ująć informację o stanie technicznym lokalu. W przypadku, gdy do nieruchomości przynależy piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe lub garaż, również powinna pojawić się wzmianka na ten temat w umowie z dodatkową informacją dotyczącą zasad użytkowania pomieszczenia lub miejsca przynależnego. Dodatkowo w umowie należy zawrzeć informację, że lokal jest wolny od obciążeń na rzecz osób trzecich i nie jest zamieszkały.

Czas trwania najmu

Niezwykle istotną kwestią jest określenie czasu trwania umowy najmu okazjonalnego. Pamiętaj, że w przypadku najmu okazjonalnego, czas trwania umowy nie może być dłuższy niż 10 lat. Z kolei umowa na czas określony poniżej 12 miesięcy nie musi być sporządzona w formie pisemnej i wystarczą ustalenia ustne, choć nie jest to zalecana praktyka. Zazwyczaj wynajmujący zawierają umowę na okres jednego roku, co pozwala uniknąć częstego poszukiwania nowych najemców i załatwiania wszelkich formalności. Także najemcy z reguły poszukują dłuższych umów. Zdarza się również, że właściciel wynajmuje przez wiele lat mieszkanie jednej osobie lub rodzinie i decyduje się na to, że umowa będzie zawarta na czas nieokreślony, przy zachowaniu zaakceptowanego przez obie strony okresu wypowiedzenia umowy.

Sposób płatności

Należy również zdecydować o sposobie płatności. Jeśli kwota za czynsz ma zostać przekazana w gotówce, powinno się każdorazowo zadbać o pisemne potwierdzenie przyjęcie pieniędzy przez właściciela mieszkania. W przypadku, gdy opłata ma zostać przelana na rachunek bankowy, należy podać w umowie numer konta. Dobrą praktyką jest ujęcie w tym punkcie informacji o sposobie przelewania pieniędzy na konto, tj. podanie w tytule przelewu dokładnego adresu wynajmowanej nieruchomości oraz nazwy miesiąca, za który wpływa czynsz. Dzięki temu obie strony będą mogły w łatwy sposób odszukać w historii przelewów potwierdzenie wpłat lub wpływów na konto.

Czynsz

W umowie najmu znajduje się zapis na temat sposobu wnoszenia opłat za wynajem. Właściciel mieszkania ma do dyspozycji kilka opcji uiszczania płatności przez najemcę. W umowie najmu bardzo często wybiera się rozwiązanie z przekazywaniem wynajmującemu jednej stałej opłaty za wynajem, W tej sytuacji właściciel dokonuje wszelkich opłat związanych z eksploatacją nieruchomości. Należy wziąć pod uwagę, że wymaga to jednak od właściciela więcej pracy i zmusza do regulowania wszystkich opłat na czas. Przy tej opcji opłacania czynszu należy zawrzeć w umowie zapis o miesięcznej wysokości zaliczek lub ich zmienności. Dodatkowo powinien znaleźć się zapis o podawaniu danych z liczników przez lokatora lub umożliwienie wynajmującemu dokonania ich odczytu samodzielnie. Ponadto należy zapisać informację o corocznym rozliczaniu zaliczek, przeznaczeniu nadwyżek i uiszczaniu niedoborów. Jeśli planujesz podwyżki czynszu lub innych opłat, pamiętaj, ze zgodnie z art. 9 Kodeksu cywilnego o ochronie praw lokatorów, zmiana może nastąpić nie częściej niż raz na sześć miesięcy, zaś termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu lub opłat powinien wynosić co najmniej trzy miesiące.

Kolejną możliwością jest uiszczanie czynszu właścicielowi, a w przypadku mediów, opłacanie ich samodzielnie na podstawie otrzymywanych rachunków. Ważne jest, aby lokator zachowywał wszystkie rachunki za media oraz potwierdzenia wpłat. Częstą praktyką jest przepisywaniu liczników za prąd i gaz na najemcę.

Odsetki

Jeśli wynajmujący chce pobierać odsetki w razie zwłoki w opłacaniu czynszu, także powinien znaleźć się taki zapis w umowie. Można również zawrzeć informację na temat kolejności przeznaczenia kwoty przelewu na poszczególne wydatki. Na przykład może ona pokrywać w pierwszej kolejności odsetki za zwłokę lub opłaty, które nie zostały wcześniej uiszczone przez najemcę. Należy pamiętać, że odsetki podane w umowie nie mogą w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie.

Kaucja

W umowie najmu nieruchomości należy zawrzeć informację o wysokości kaucji oraz w jakim celu jest pobierana, na przykład jako zabezpieczenie w przypadku nieuregulowania płatności przez najemcę lub w razie zniszczeń mieszkania w związku z niewłaściwym użytkowaniem nieruchomości przez lokatora. Dodatkowo należy umieścić w umowie informację, kiedy i w jaki sposób kaucja zostanie przekazana. Zwykle opłaca się ją w dniu wydania lokalu. Kolejny punkt dotyczący kaucji powinien mówić o dacie zwrotu kaucji. Przeważnie maksymalny termin oczekiwania na zwrot przez najemcę to 30 dni od zakończenia umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu

Kolejną istotną sprawą jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego. Należy pamiętać, że według art. 673 Kodeksu cywilnego o ochronie praw lokatorów, w przypadku czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. W przypadku najmu na czas określony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz opłacany jest w krótszych odstępach, można zrezygnować z najmu na trzy dni naprzód, a w przypadku najmu dziennego na jeden dzień naprzód.

Każda umowa powinna zawierać informację dotyczącą zakończenia umowy w trybie natychmiastowym, np. w przypadku niewłaściwego użytkowaniu lokalu lub nieopłacaniu czynszu. Dodatkowo warto napisać także o konieczności zwrócenia lokalu oraz jego wyposażenia w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym, nie gorszym od tego, w jakim zostały mu przekazane.  Należy wspomnieć także o opróżnieniu nieruchomości ze wszystkich przedmiotów należących do najemców podczas opuszczenia mieszkania. Można dodać zapis, że w razie pozostawienia jakiegokolwiek sprzętu lub mebla, zostanie wyrzucony na koszt najemcy.

Inne ważne informacje

Jakie inne informacje powinny znaleźć się w umowie najmu? Często na końcu umowy pojawia się informacja o konieczności pisemnego aneksowania umowy w przypadku jakichkolwiek zmian, jak również o zastosowaniu przepisów prawa polskiego w sytuacjach, których nie obejmuje sama umowa najmu. Powinno się także określić sąd właściwy do rozpatrywania sporów w przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron. Warto również umieścić w nowej umowie zapis o sporządzeniu identycznych egzemplarzy zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego.

W umowie należy zawrzeć także obowiązki najemcy, które będą mieć wpływ na to, jak będzie przebiegać proces wynajmu. Powinno się dokładnie określić, w jakim zakresie najemca odpowiada za szkody powstałe w lokalu z jego winy.  Ważne jest również zawarcie informacji na temat pokrywania kosztów bieżących napraw i konserwacji. Ponadto wynajmujący może wprowadzić zapis zakazujący prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu, dokonywania zmian naruszających konstrukcję nieruchomości, palenia papierosów, trzymania zwierząt czy podnajmowania mieszkania bez zgody właściciela osobom trzecim.

Do obowiązków najemcy zwykle wpisuje się w umowie koszt generalnego remontu. Warto dodać też zapis o możliwości przeprowadzenia kontroli w mieszkaniu. Ponadto wynajmujący oświadcza w umowie, że zgłosił jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest obligatoryjnym dokumentem, jednak warto go spisać, ponieważ chroni obie strony umowy najmu. Podpisuje się go w momencie wydania lokalu oraz w dniu zdania lokalu przez najemcę. Im bardziej szczegółowy protokół, tym lepiej. Warto wyodrębnić w nim każde z pomieszczeń, dokładnie opisując wszystkie elementy wyposażenia wynajmowanego mieszkania, Dodatkowo często praktykuje się wykonanie zdjęć poszczególnych pomieszczeń nieruchomości. Dokumentację fotograficzną zwykle zapisuje się na płycie CD, DVD lub pendrivie dla obu stron. W protokole zdawczo-odbiorczym powinna znaleźć się także informacja o stanie liczników z dnia przekazania lokalu. Ponadto zwykle podaje się również liczbę wydanych kompletów kluczy do mieszkania, skrzynki na listy, piwnicy, garażu itp. Jeśli któraś ze stron chce dodać dodatkowe ustalenia, można zawrzeć je w protokole w oddzielnym punkcie.