Wynajem mieszkania, szczególnie w tak dużym mieście jak Wrocław, stanowi zwykle bardzo stabilne źródło przychodu zarówno dla osób fizycznych, jak i dla przedsiębiorstw. Jednak musimy w tym przypadku dochować określonych obowiązków podatkowych. Podatki zwykle kojarzą nam się z czymś skomplikowanym, ale w tym przypadku nie ma się czego obawiać. Przepisy są dość czytelne, a istniejące już interpretacje ułatwią wskazanie prawidłowego sposobu rozliczania wynajmu.

Zanim zaczniesz się zastanawiać, jak rozliczyć wynajęte mieszkanie i jaka stawka podatku za wynajem ma zastosowanie w twojej sytuacji, dowiedz się, czy przypadkiem Twoja skala wynajmu wg. obecnych regulacji powinna odbywać się w oparciu o działalność gospodarczą. Jeśli posiadasz jedno lub dwa mieszkania, szczególnie stanowiące Twoje poprzednie lokum - nie powinieneś mieć powodu do zmartwień. To naturalna kolej rzeczy, że po przeprowadzce do większego mieszkania lub domu sprzedajemy je lub tymczasowo bądź na stałe wynajmujemy. Jeśli natomiast mieszkania są swoim sposobem na przyszłą emeryturę i regularnie w nie inwestujesz, masz już trzy lub więcej lokali, dobrze jest zweryfikować na ile jest to już forma działalności gospodarczej. Wystarczy jedna wizyta w urzędzie skarbowym w twojej okolicy, a w ciągu godziny odpowiedni urzędnik rozwieje wszystkie wątpliwości.

Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania bez wątpienia można uznać za korzystniejsze z podatkowego punktu widzenia. Sporo w tej kwestii zmieniło się w 2019 roku, więc warto być na bieżąco. Jako osoba prywatna masz do wyboru: rozliczenie najmu ryczałtem lub rozliczenie na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Ryczałt to najprostsza forma rozliczenia i każdy sobie z nim poradzi. Jest to po prostu procent od kwoty, jaką dostajemy od wynajmującego. W 2019 roku stawka wynosi:

- 8,5 proc. gdy przychody z najmu nie przekraczają kwoty 100 tys. zł na rok
- 12,5 proc. gdy przychody są wyższe niż 100 tys. zł na rok

Zwróć tu uwagę na słowo „przychody”. Oznacza to, że w tym przypadku urzędu skarbowego nie interesują koszty, jakie ponosisz w związku z wynajmem. A więc co wpisać w umowę najmu, żeby zapłacić niższy podatek ryczałtowy? Przede wszystkim zapis, że na najemcy ciąży obowiązek ponoszenia kosztów mieszkania, takich jak choćby czynsz do spółdzielni, czy faktury za media. W ten sposób kwoty te nie wejdą nam w przychód. Przy okazji nie musimy sobie zawracać głowy płaceniem rachunków. W ramach usługi zarządzania istnieje wiele rozwiązań pozwalających odciążyć obie strony z tego obowiązku - nasz przedstawiciel chętnie wyjaśni Ci szczegóły.

Nie musisz też zgłaszać do US chęci rozliczania się ryczałtem. Wystarczy terminowo odprowadzać zaliczki do przyporządkowanego Urzędu Skarbowego. Przelew zatytułujmy tak, aby nie było wątpliwości, jaką podstawę obejmuje. Na przykład: „ryczałt za najem mieszkania”. W przypadku wyboru tej formy rozliczenia, na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 31 stycznia.

Jeśli z tytułu wynajmu mieszkania ponosisz duże koszty (na przykład remontujesz je lub często ponosisz wysokie wydatki z uwagi chociażby na standard lokalu), wtedy bardziej opłaca się wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych. W tym przypadku koszty możesz odliczyć od przychodu i w ten sposób obniżyć podstawę opodatkowania. Dużą zaletą tej formy jest też możliwość uwzględnienia kwoty wolnej od podatku w wysokości 8 000 zł. Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania w oparciu o zasady ogólne? Stawki podatku są identyczne jak w przypadku rozliczenia PIT, a więc pierwszy próg: 18% (ale w 2020 roku będzie to już 17%) i drugi próg: 32%. Drugi z progów obowiązuje dla przychodu powyżej 85 528 zł. Deklarację musimy złożyć do 30 kwietnia.

A co w przypadku, gdy my mieszkamy poza granicami Polski, a mieszkanie wynajmujemy w kraju? Nasze miejsce pobytu nie ma tu znaczenia. Liczy się miejsce wynajmu, czyli miejsce osiągania dochodu od wynajmu. Przychody z wynajmu mieszkania znajdującego się na terenie Polski, rozliczamy we właściwym, polskim urzędzie skarbowym.

Jak już wiemy, rozliczenie prywatnego najmu mieszkania umożliwia skorzystanie z ryczałtu. Z tego instrumentu nie mogą niestety korzystać przedsiębiorcy. Pozostaje im rozliczenie na zasadach ogólnych lub liniowo, co również nie stanowi większej trudności. Podstawą do wynajmu lokalu jest odpowiednio skonstruowana umowa. Co wpisać w umowę najmu? Przede wszystkim:

- okres wynajmu i jego strony
- wysokość czynszu i towarzyszących opłat
- terminy rozliczenia
- wysokość kaucji
- zasady odnośnie naprawiania usterek i doposażenia
- warunki wypowiedzenia lub przedłużenia umowy.

Należy też uwzględnić podatek VAT. Na szczęście przy zasadach ogólnych najem nieruchomości jest zwolniony z VAT`u do kwoty 150 tyś zł rocznie. W innym przypadku odprowadzamy standardową stawkę 23%. Dotyczy to tylko wynajmu pod cele użytkowe. Wynajem w ramach działalności gospodarczej lokalu do celów mieszkaniowych, to sprzedaż zwolniona z VAT.

Czy da się w legalny sposób w ogóle nie płacić podatku? Jak najbardziej. Potrzebujesz tylko odpowiednio wysokich kosztów. Jeśli wybierzesz rozliczenie na zasadach ogólnych, za koszty możesz uznać między innymi: opłaty za media, zakup wyposażenia mieszkania (meble, sprzęt AGD/RTV), odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, odpisy amortyzacyjne, czy koszty remontu.

Musisz jedynie posiadać wystawione na siebie faktury dokumentujące zakupy w danym roku podatkowym i zweryfikować je zarówno z obecnymi regulacjami odnośnie kosztów (w ramach działalności gospodarczej lub najmu prywatnego) oraz obecnych rekompensat, których rząd udziela w zakresie remontu lub wykończenia lokali mieszkalnych.

Korzystne jest też rozliczanie się wspólnie z małżonkiem. Aby to zrobić, wystarczy tylko złożyć w urzędzie skarbowym odpowiednie oświadczenie. Umożliwia to między innymi ucieczkę z wyższego progu podatkowego.

Jeśli kosztów będzie odpowiednio dużo, twój podatek zmniejszy się do zera.

Jako zarządca najmu nie zajmujemy się rozliczaniem podatku od wynajmu. Jest to obszar, którym właściciel lokalu zajmuje się we własnym zakresie. Na życzenie klienta możemy przygotować miesięczne i roczne zestawienia, które ułatwią samodzielne wyliczenia podatku.

Nie ma się co bać rozliczania wynajmu mieszkania od strony podatkowej. Przepisy są obecnie na tyle przejrzyste, że nie powinno to sprawić nam większej trudności. Jeśli mamy jakieś wątpliwości, najlepiej udać się do swojego urzędu skarbowego i poprosić o poradę. Pamiętaj - prawo się zmienia. Zawsze warto sprawdzić aktualne zapisy, aby nie popełnić błędów.

Dodano: 10.08.2019