Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

Ceny wynajmu mieszkań stale wzrastają, co zachęca wiele osób do zwiększenia swoich dochodów, decydując się na wynajmowanie posiadanego mieszkania. Wynajmujący muszą jednak liczyć się z ryzkiem nieopłacania czynszu przez najemcę. Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Jak zabezpieczyć się przed problematycznymi lokatorami? Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł!

Najemca nie płaci czynszu za mieszkanie – kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wiele umów najmu zawiera zapisy, które nie mają zastosowania w świetle prawa i kłócą się z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Co to oznacza w praktyce? Wynajmujący ma związane ręce w przypadku, gdy najemca nie opłacił jednego lub dwóch czynszów. Może wypowiedzieć umowę najmu bowiem dopiero wtedy, gdy lokator zalega z czynszem za 3 pełne okresy płatności. Ponadto uprzednio wynajmujący musi powiadomić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczyć termin na spłatę należności, wysyłając wezwanie do zapłaty.

Najemca nie płaci czynszu wezwanie do zapłaty

Jeśli po rozmowie z najemcą sytuacja nie ulega poprawie i nadal zalega z czynszem, pierwszym krokiem w walce z nieuczciwym lokatorem jest złożenie wezwania do zapłaty zaległego czynszu. W przypadku braku reakcji ze strony najemcy dokument ten będzie niezbędny przy złożeniu pozwu w sądzie na potwierdzenie wcześniejszych prób rozwiązania sprawy. Wezwanie do zapłaty musi mieć formę pisemną i zostać wysłane listem poleconym, najlepiej za potwierdzeniem odbioru. W wezwaniu powinny znaleźć się dane właściciela, dane najemcy oraz wszystkich osób pełnoletnich zamieszkujących z nim lokal. Ważne jest również wskazanie okresu zalegania z czynszem oraz związanej z nim kwoty wraz z odsetkami. Istotnym elementem jest wyznaczenie terminu, w którym ma zostać spłacony zaległy czynsz oraz podanie numeru konta, na który należy wpłacić należność. W wezwaniu powinna pojawić się informacja o rozpoczęciu postępowania sądowego w przypadku braku wpłaty.

Najemca nie płaci czynszu – odsetki za opóźnienia w płatności

W przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony lub oznaczony powyżej miesiąca, wynajmujący może żądać odsetek za opóźnienia w płatności. Według przepisów czynsz najmu powinien być płatny z góry do 10. dnia miesiąca. Oczywiście raczej nikt nie korzysta z prawa naliczania odsetek ustawowych za zwłokę w przypadku kilkudniowego opóźnienia, jeśli jednak sytuacja trwa dłużej, warto skorzystać z tej opcji, powołując się na art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego.

Najemca nie płaci czynszu – droga sądowa

Dla wielu osób dochodzenie spłaty zaległości przed sądem to ostateczność. W przypadku kwot do 20 tysięcy złotych sprawa jest rozpatrywana w postępowaniu uproszczonym, a to oznacza, że opłata sądowa nie przekracza 300 zł. Skierowanie do sądu o rozpoczęcie postępowania ma na celu eksmisję najemcy. Jednak w praktyce sprawa może trwać bardzo długo. W przypadku tradycyjnych umów komornik realizujący eksmisję musi poczekać, aż gmina zapewni najemcy lokal socjalny, w którym będzie mógł zamieszkać. Czas oczekiwania na lokal zastępczy to w niektórych przypadkach kilka lat… Jest jednak na to sposób, o czym dowiesz się w dalszej części tekstu.

Lokator nie płaci czynszu, co dalej? – zastaw na rzeczach ruchomych najemcy

Jeśli zaległości w płatnościach nie przekraczają roku, a najemca wniósł do mieszkania rzeczy ruchome, wynajmujący może skorzystać z zastawu na rzeczach ruchomych zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego. Prawo zastawu dotyczy rzeczy najemcy oraz osób z nim zamieszkujących. Niestety skorzystanie z tego prawa jest dość trudne w praktyce, ponieważ lista przedmiotów niepodlegających temu prawu jest dość długa i dotyczy między innymi sprzętu AGD, przedmiotów i narzędzi niezbędnych do pracy i nauki oraz sprzętu niezbędnego z powodu niepełnosprawności najemcy lub jego członków rodziny.

Gdy najemca nie płaci czynszu – można odłączyć mu media?

Wiele osób, nie wiedząc jak pozbyć się uciążliwego lokatora, który nie tylko nie płaci czynszu, ale uniemożliwia wynajęcie mieszkania innej osobie, sięga po bardziej stanowcze kroki. Odcięcie mediów (prądu, gazu, wody) ma na celu uprzykrzenia życia najemcy i pozbycie się go z mieszkania. Należy jednak pamiętać, że od 7 stycznia 2016 roku odcięcie mediów jest przestępstwem w myśl art. 191 § 1a kodeksu karnego.

Najemca nie płaci czynszu – wymiana zamków

Właściciel nieruchomości z chwilą podpisania umowy najmu częściowo wyzbywa się swoich uprawnień, choć nie traci prawa własności do lokalu. Prawo do przebywania i zajmowania nieruchomości przechodzą na najemcę i właściciel może wejść do mieszkania samowolnie, tylko w określonych sytuacji, gdy istnieje ryzyko wystąpienia szkód w mieszkaniu, na przykład wskutek zalania przez sąsiadów. Można jednak wejść do mieszkania wyłącznie w obecności funkcjonariusza policji czy straży miejskiej. Pomysł z wymianą zamków może zatem przysporzyć właścicielowi wielu problemów. Wymiana zamków jest czynem zabronionym i wiąże się z zakłóceniem miru domowego zgodnie z art. 193 kodeksu karnego – „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Najemca nie płaci czynszu – jak się zabezpieczyć?

Aby uniknąć wieloletnich problemów z eksmisją, warto zawczasu zadbać o swoje interesy. Gwarantuje je umowa najmu okazjonalnego, o której pisaliśmy w naszym poprzednim artykule – Najem okazjonalny – jakie warunki należy spełnić? Eksmisja jest w tym przypadku przyspieszona. Gdy najemcy nie płacą czynszu za 3 pełne okresy płatności i otrzymali wcześniej wezwanie do zapłaty na piśmie, można złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności, będącej podstawą do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania eksmisyjnego u komornika. W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja nie wymaga zapewnienia nieuczciwemu najemcy lokalu zastępczego, ponieważ wskazuje on go w umowie najmu okazjonalnego.

Jak jeszcze można uniknąć wynajęcia mieszkania nieodpowiedniej osobie? Pomocna może okazać się również wnikliwa weryfikacja najemcy. Warto sprawdzić jego źródło dochodu i zaświadczenie o zarobkach.

Sytuacja, gdy najemca nie płaci czynszu, jest bez wątpienia stresująca dla właściciela. Jednak na szczęście można się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami oraz dochodzić swoich praw przed sądem. Decydując się na współpracę z BingoWynajem, możesz liczyć na wsparcie w podobnych sytuacjach, ponieważ oferujemy kompleksowe zarządzanie najmem, obejmujące weryfikację najemców czy przypomnienia o płatnościach. Gdy jest konieczna windykacja należności, odzyskamy zaległe środki od najemców. Skontaktuj się z nami, w celu ustalenia szczegółów współpracy.

Przeczytaj również:

Jak skutecznie znaleźć dobrego najemcę?

Bezpieczny wynajem mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu – jak wypowiedzieć mieszkanie?