Wynajmujący a najemca – Kto jest kim?

Wynajem mieszkania od osoby prywatnej to nadal najpopularniejszy sposób na znalezienie sobie miejsca do zamieszkania. Proces wynajmowania nie jest zanadto skomplikowany, ale zawczasu warto zapoznać się z prawniczą terminologią oraz prawami i obowiązkami obu stron. Kim jest najemca? Co należy do obowiązku wynajmującego?

Głównym czynnikiem motywującym ludzi do wynajmu lub najmu mieszkania są finanse, zmiana miejsca zamieszkania oraz proces szukania mieszkania pod zakup. Pomimo wzrostu zainteresowania mieszkaniami na wynajem, coraz mniej właścicieli mieszkań decyduje się na wynajem na „słowo honoru”. Aktualne standardy umów zabezpieczają zarówno wynajmujących, jak i najemców, budując zdrową relację opartą na prawach i obowiązkach.

Wynajmujący a najemca – Definicja prawna

Obie strony potencjalnej umowy o wynajem mieszkania powinny w stopniu zadowalającym znać swoje prawa. Najemca i wynajmujący nie mogą być traktowani na równi, podobnie jak właściciel nieruchomości i najemca. Kim zatem jest najemca?

Najemca a litera prawa

Wytłumaczenie definicji prawnej terminu „najemca” w kontekście osoby prywatnej wymaga przyjrzenia się umowie najmu per se. Definicję najemcy tworzy kilka ustaw np. Kodeks cywilny oraz Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. traktująca o ochronie praw lokatorów. Dokumenty prawne są absolutną podstawą tworzenia prawidłowej umowy najmu. W Art. 659 §1 Kodeksu cywilnego czytamy o podwalinach relacji najemca-wynajmujący: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

W Ustawie o ochronie praw lokatorów nie ma bezpośredniej definicji najemcy. Pomocny przy określaniu obu stron umowy jest Art.2.1 ww. ustawy, definiujący:

1. Lokatora — należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
2. Właściciela — należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Biorąc pod uwagę ustawy i Kodeks cywilny, najemca to osoba zamieszkująca dane lokum (lokator), która najmuje mieszkanie lub dom za ustaloną w umowie najmu kwotę, odprowadzaną cyklicznie na rzecz wynajmującego.

Kim jest wynajmujący?

Zdefiniowanie terminu „wynajmujący”, opierając się na definicji najemcy, jest prostsze. Wynajmujący to osoba, która ma prawa do wynajmowania lokalu i udostępnia go najmującemu za określoną korzyść materialną. Wynajmujący jest właścicielem nieruchomości i posiada do niej wszelkie prawa (nieruchomość może być nabyta w procesie zakupu lub spadku).

Wynajmujący to osoba, która czerpie cykliczne z zyski z udostępniania prywatnego lokalu do użytkowania przez osoby trzecie (najemców). Wynajmującego i najmującego wiąże stosunek prawny, uprawniający lokatora do używania lokalu. W telegraficznym skrócie – wynajmujący wynajmuje mieszkanie, a lokator (najemca) najmuje.

Co może zrobić najemca? – Prawa najemcy

Podstawą praw lokatora jest prawo do godnego mieszkania i przestrzegania ustaleń podpisanej umowy. W standardowych warunkach najmu właściciel nie może eksmitować lokatora z mieszkania, jeśli umowa zawiera stosowny okres wypowiedzenia. Najemca ma prawo oczekiwać na wypowiedzenie z odpowiednio długim czasem wypowiedzenia, umożliwiające swobodną wyprowadzkę.

Nieruchomość, na którą zdecydował się najemca, nie może zagrażać jego życiu lub zdrowiu. Najemca może wymagać od wynajmującego wykonania remontów i usunięcia grzybów oraz robactwa. Podobnie jest w przypadku sprzętu RTV i AGD. Wynajmujący jest zobowiązany do dostarczenia sprawnych urządzeń, w przeciwnym wypadku najemca może naprawić sprzęt na koszt wynajmującego.

Najemca ma prawo podpisywać umowy na Internet i telewizję. W czasie najmu mieszkania to najemca zarządza lokalem. Najemca ma prawo wyposażać nieruchomość w zakupiony przez siebie sprzęt, który może zabrać. Zakup nowego wyposażenia do mieszkania można potwierdzić w formie aneksu do umowy i protokołu zdawczego.

Co najważniejsze, właściciel nie ma prawa podnosić czynszu miesięcznego w trakcie trwania umowy i nie może odwiedzać lokalu bez wcześniejszego uzgodnienia spotkania z najemcą. Nagłe odwiedziny wynajmującego to przykład notorycznie łamanego prawa osoby najmującej.

Jakie prawa ma wynajmujący?

Nie należy zapominać, że wynajmujący również posiada szereg praw, które ubezpieczają go przed niesprawiedliwymi lokatorami. Najemca nie może zmieniać wnętrza mieszkania, a wszelkie większe zmiany w wystroju lokalu potrzebują zgody wynajmującego. Wynajmujący ma prawo do podniesienia czynszu, ale jedynie w ściśle określonych warunkach. Nie może zrobić tego z dnia na dzień, najemca zachowuje pełne prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy na pierwotnych warunkach.

Jednym z praw wynajmującego, które budzi największe zainteresowanie, jest prawo do ustanowienia wysokości kaucji, zdawanej podczas podpisywania umowy. Kaucja nie może jednak przekroczyć sumy rocznego czynszu za wynajmowaną nieruchomość. Ponadto, wynajmujący ma prawo do zabezpieczenia mieszkania sprzętem najemcy w mieszkaniu. Każda wniesiona do mieszkania przez najemcę rzecz może zostać zastawem.

Właściciel lokalu ma również pełne prawo domagać się przestrzegania współżycia sąsiedzkiego wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel mieszkania może egzekwować zaległy czynsz słownie, pismami, blokadą kaucji, a nawet wniesieniem sprawy do sądu. Warto pamiętać, że podstawowa umowa najmu (nie umowa najmu okazjonalnego), nie pozwala wyrzucić lokatora z mieszkania. Prawo do eksmisji posiada jedynie sąd, więc problemy z brakiem opłacania czynszu należy rozwiązywać na drodze sądowej.