Jak pandemia koronawirusa wpływa na na wynajem mieszkań?
Globalna pandemia znacząco wpłynęła na gospodarkę każdego państwa na świecie. Nic więc dziwnego, że nowe regulacje dotknęły również zasad wynajmu mieszkań. Patrząc z prawnego punktu widzenia, specustawa z 31.03.2020r. wprowadziła szereg zmian, mających na celu ochronę lokatorów w tym trudnym dla wszystkich okresie. Specustawa wprowadziła rozwiązania związane z przeciwdziałaniem i zapobieganiem COVID-19. Warto jednak wspomnieć, że dotychczasowe przepisy najmu nadal obowiązują. Zarówno przepisy dotyczące codziennego użytkowania, jak i zasady wypowiedzenia, pozostały w niezmienionej formule. Zmiany na globalnych rynkach zrodziły jednak wiele pytań.
Zasady odstąpienia od umowy najmu w świetle specustawy.
Najważniejszą zmianą wprowadzoną przez specustawę jest uniemożliwienie wypowiedzenia umowy najmu do końca czerwca tego roku. Ochrona najemcy przed wypowiedzeniem otrzymała kilka warunków, które należy spełnić, aby kwalifikować się do pomocy płynącej ze specustawy. Kto nie skorzysta z nowych zasad wypowiedzenia?
Ochrona najemców nie dotyczy osób, które zwlekały z zapłatą za okres rozliczeniowy za co najmniej jeden miesiąc. Co więcej, ochrona nie łapie najemców, którzy w trakcie użytkowania lokalu wyrządzili w nim szkody lub używali go niezgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie najmu. Jeśli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkaniowego, który jest zdatny do użytkowania, również nie kwalifikuje się do obrony przed wypowiedzeniem umowy.
Podsumowując, umowę najmu można wypowiedzieć z powodów zawartych w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, takich jak:
- zaleganie ze spłatą czynszu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy;
- niespełnienie warunków najmu lokalu zawartych w umowie;
- nieupoważniony podnajem lokalu.
Wypowiedzenie umowy z perspektywy najemcy
Zasady wypowiedzenia umowy ze strony najemcy również uległy zmianie. Osoby, które podpisały umowę na czas nieokreślony są wstanie wypowiedzieć najem z zachowaniem zawartych w umowie okresów wypowiedzenia. Podobnie jak w normalnych warunkach, jeśli umowa nie zawierała informacji o okresie wypowiedzenia, zachowuje się 3-miesięczny okres wypowiedzenia.
Prawdziwe pytania rodzi druga forma wypowiedzenia umowy, czyli wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym. Czy globalna pandemia koronawirusa kwalifikuje się jako zasadny powód natychmiastowego wypowiedzenia umowy? Nie. Epidemia nie uprawnia do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Powyższy tryb stosujemy jedynie w przypadku:
- wad lokalu, które uniemożliwiają swobodne korzystanie z mieszkania;
- zagrożeniu zdrowia lokatorów w wyniku korzystania z najętego lokalu.
Co w przypadku kwarantanny współlokatora?
Nowa rzeczywistość postawiła rynek wynajmu mieszkań przed kolejnym wyzwaniem. Co w przypadku kwarantanny jednego z lokatorów w najmowanym lokalu? Warto przypomnieć, że zagrożenie zdrowia lokatorów jest podstawą do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Gdy jeden z lokatorów zostaje poddany kwarantannie, a reszta domowników korzysta ze wspólnych pomieszczeń, jest to sytuacja, w której zachodzi zagrożenie życia lub zdrowia. W takim wypadku, kwarantanna jednego z lokatorów daje podstawy do natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
Należy mieć również na uwadze, że kwarantannie nie zostają poddani wszyscy współlokatorzy, zatem reszta lokatorów ma pełne prawo, aby opuścić mieszkanie. Przepisy dotyczące pandemii są jednak wyjątkowo podatne na zmiany, więc można spodziewać się rozszerzenia kwarantanny na wszystkich domowników.
Czy można zdalnie przedłużyć umowę?
Obecność specustawy przedłuża obowiązywanie umów do końca czerwca tego roku, ale nadal istnieje możliwość zawarcia odpowiedniego aneksu do mowy. Lokatorzy chcący przedłużyć umowę o okres następujący po czerwcu tego roku, mogą zdecydować się na zdalne przedłużenie umowy. Jak podpisać umowę zgodnie z obowiązującymi zaostrzeniami epidemiologicznymi?
Po pierwsze, należy telefonicznie ustalić wszystkie warunki przedłużenia umowy. Sporządzony dokument jest wysyłany przed właściciela na adres lokatora. Po podpisaniu jednej z kopii, lokator odsyła egzemplarz do właściciela mieszkania.
Czy istnieje możliwość zmiany czynszu w trakcie trwania epidemii?
Epidemia koronawirusa spowodowała masowe przeniesienia się ludności do swoich rodzinnych stron. Osoby, które podlegają kwarantannie, często wybierają mieszkanie rodziców, którzy są w stanie pomóc podczas tego trudnego okresu. Czy w takim wypadku istnieje możliwość negocjacji warunków umowy, w szczególności wysokości miesięcznego czynszu?
Spadek popytu na wynajmowanie mieszkania to bardzo dobra przesłanka do obniżenia miesięcznego czynszu za lokal. Jeśli na rynku znacząco zwiększyła się liczba wolnych lokali, najemca posiada lepsze warunki negocjowania umowy. Co zaś tyczy się właściciela, w świetle specustawy nie może on podnieść czynszu za lokal aż do końca czerwca tego roku.
O czym pamiętać w trakcie epidemii koronawirusa?
Nie zapominajmy, że mimo obecności specustawy, wszelkie dotychczasowe przepisy nadal obowiązują. Najważniejszymi zmianami dotyczącymi umów wynajmu lokali są: zakaz podnoszenia czynszu do końca czerwca 2020 roku oraz utrudnienie wypowiedzenia umowy przez właściciela. Sytuacja w jakiej znajduje się aktualnie świat zmienia się jednak tak drastycznie, że dalsze zmiany nie są wykluczone.